Tip Pajak Penghasilan

By | April 23, 2020

Sam menjual 2 properti komersial pada Juni 2008 dan sedang mendiskusikan perencanaan pajak dengan CPA dan penyedia segregasi biaya. Harga penjualan untuk properti adalah $ 5,2 juta dan $ 3,3 juta. Sam telah memiliki kedua properti itu selama sekitar 8 tahun. Spesialis segregasi biaya memperkirakan Sam dapat menghemat lebih dari $ 175.000 dalam pajak penghasilan 2008. Ini akan dicapai dengan menggunakan pemisahan biaya dan “mengejar ketinggalan” penyusutan yang sebelumnya kurang dilaporkan.

Sam memiliki penghasilan pasif dari investasi minyak dan gas dan dari real estatnya. Sam berkecimpung dalam bisnis manajemen properti dan secara aktif terlibat dalam mengelola investasi real estatnya. Penghasilan bersih Sam dari perusahaan manajemennya adalah sekitar $ 400.000 per tahun. Pertanyaan yang menarik adalah, bagaimana Sam mengurangi pajak penghasilannya lebih dari $ 175.000 setelah ia menjual properti?

Arbitrase Tarif Pajak
Sam diuntungkan dari arbitrase tarif pajak. Tarif pajak penghasilan untuk Sam atas penghasilan biasa adalah 35%. Tingkat capital gain-nya adalah 15%. Sam tidak mendapatkan studi pemisahan biaya ketika ia membeli properti 8 tahun yang lalu. Karena itu, ia melaporkan terlalu sedikit penyusutan dan tanpa sadar membayar pajak penghasilan yang berlebihan. Dengan mengklaim depresiasi pada SPT 2008-nya, ia dapat menggunakan depresiasi tambahan (“catch-up”) untuk mengurangi pendapatan biasa, sama seperti ia mengklaim depresiasi selama periode 8 tahun sebelumnya.

Analisis segregasi biaya awal menunjukkan Sam telah mengecilkan penyusutan real estat selama periode 8 tahun sebelumnya sebesar $ 885.000. Tingkat arbitrase tarif pajak antara tarif pajak penghasilan biasa (35%) dan tingkat capital gain (15%) adalah 20%. Sam dapat konsultan pajak mengurangi pajak penghasilan 2008 sebesar $ 177.000 ($ 885.000 kali 20%) dengan mengklaim penyusutan yang tidak digunakan pada tahun-tahun sebelumnya. (Perhitungan tepat yang tepat lebih kompleks tetapi hasil akhirnya sangat mirip.)

Apa itu Pemisahan Biaya?
Pemisahan biaya hanyalah cara akurat untuk mengalokasikan basis biaya real estat dan menetapkan jadwal penyusutan. Jadwal penyusutan real estat seringkali ditetapkan dengan mengalokasikan sebagian dari dasar biaya untuk tanah dan mengalokasikan sisanya ke periode pemulihan penyusutan jangka panjang (27,5 atau 39 tahun penyusutan garis lurus). Pemisahan biaya menyempurnakan jadwal depresiasi dengan mengidentifikasi barang-barang berumur pendek. Ini umumnya dapat disusutkan selama 5, 7 atau 15 tahun. Dalam menyiapkan laporan pemisahan biaya, penilai atau insinyur akan mengunjungi properti dan mengidentifikasi, mengukur, dan mengevaluasi kualitas berbagai jenis properti berumur pendek. Setelah kunjungan lapangan, penilai akan benar-benar menetapkan dasar biaya awal untuk masing-masing item yang berumur pendek, pada tanggal akuisisi. Dalam pertunangan yang khas,

Apa sajakah Item Short-Life?
Beberapa item kehidupan singkat yang umum adalah karpet, ubin vinil, tirai, lansekap, pagar dan paving. Lainnya, lebih sederhana, adalah infrastruktur utilitas bawah tanah, saluran pembuangan badai, pipa ledeng khusus dan listrik, dll.

Mitos Segregasi Biaya
Banyak investor real estat dan bahkan beberapa pembuat pajak melaporkan bahwa pemisahan biaya hanya akan mengurangi pajak pendapatan. Kekhawatiran mereka adalah mereka akan membuat tagihan pajak yang berlebihan ketika properti itu dijual. Namun, kekhawatiran itu tidak berdasar. Pemisahan biaya memberikan pengurangan bersih dalam pajak penghasilan (berdasarkan perbedaan antara tingkat pendapatan biasa dan tingkat capital gain). Sementara pembayar pajak menunda pajak pada tarif pajak penghasilan biasa, ia hanya menaikkan pajak, pada saat penjualan, pada tingkat capital gain. Keuntungan bersih sekitar 20% dari peningkatan penyusutan dalam pengurangan pajak total.

Tentu saja, menggunakan pemisahan biaya ketika sebuah properti dijual tidak termasuk manfaat penangguhan. Namun demikian, ini mencakup manfaat pengurangan pajak yang besar berdasarkan pada penyusutan catch-up.

Tip Pajak Tidak Diketahui
Penyusutan pada tahun-tahun sebelumnya dapat diklaim pada tahun berjalan tanpa mengajukan pengembalian pajak penghasilan. Selain itu, penyusutan bersih yang tidak dilaporkan pada tahun-tahun sebelumnya dapat diklaim dalam satu tahun. Ini adalah perkembangan yang cukup baru yang didirikan dalam Rev. Proc 2001-19. Penyesuaian penyusutan dulu dibagi rata selama 4 tahun.

Depresiasi yang dilaporkan kurang dilaporkan pada tahun berjalan (“Tahun Perubahan”) menggunakan formulir 3115 (perubahan bentuk metode akuntansi). Formulir 3115, untuk keperluan pemisahan biaya, telah ditetapkan oleh IRS sebagai perubahan “persetujuan otomatis” dari metode akuntansi.

Contoh Sederhana
Sam mendapatkan laporan pemisahan biaya untuk mendokumentasikan properti 5, 7 dan 15 tahun di propertinya yang baru saja dijual. Laporan segregasi biaya mengindikasikan bahwa Sam merendahkan penyusutan pada tahun-tahun sebelumnya sebesar $ 885.000. Depresiasi tambahan ini mengurangi pajak penghasilan biasa Sam dan meningkatkan pajak capital gain-nya. Pajak penghasilan biasa dikurangi $ 309.750 ($ 885.000 kali 35%). Pajak capital gain dinaikkan $ 132.750 ($ 885.000 kali 15%). Penghematan pajak bersih adalah $ 177.000 ($ 309.750 kurang $ 132.750).

Apakah ini legal?
Tentu saja, karena Sam secara sukarela memberikan pinjaman kepada pemerintah sebesar $ 177.000. Sam meminjamkan uang kepada Paman Sam dengan melebih-lebihkan pendapatan bersihnya, karena dia mengecilkan depresiasi real estatnya. Sam tentu tidak akan pernah sengaja meminjamkan uang pemerintah AS selama 8 tahun sebesar 0%. Satu-satunya hal yang lebih buruk daripada membuat Paman Sam mendapat pinjaman 0% adalah membiarkannya mempertahankan kepala sekolah.

Mengapa BPA Saya Tidak Merekomendasikan Ini?
Undang-undang pajak penghasilan federal rumit; ada banyak nuansa. Sangat akurat untuk mengatakan tidak ada orang yang ahli dalam semua aspek hukum pajak penghasilan AS. Pemisahan biaya juga telah berubah secara substansial selama 10 tahun terakhir. Dulu biayanya $ 20.000 + untuk studi pemisahan biaya sederhana. Selain biaya yang lebih rendah, manfaat pemisahan biaya menjadi lebih dipahami. Namun, masih ada penyusun SPT yang meyakini pemisahan biaya hanya menghalangi pembayaran pajak penghasilan.

Selain itu, penulis percaya bahwa remunerasi untuk penyusun pajak tidak dipahami. Mereka dibayar biaya tetap untuk melengkapi formulir. Selain retensi klien, ada insentif terbatas bagi penyusun pajak untuk fokus pada pengurangan pajak. Masalah remunerasi diperparah oleh beban kerja puncak sebelum batas waktu pengajuan pajak. Klien ingin mengunjungi dengan petugas pengembalian pajak ketika ia sedang memproses beban puncaknya dan paling tidak mampu memberikan perhatian yang terfokus kepada masing-masing klien.

Apakah Ini Masuk Akal bagi Saya?
Anda perlu menjawab beberapa pertanyaan untuk menentukan apakah mendapatkan studi segregasi biaya akan mengurangi pajak penghasilan Anda. Pertanyaan pertama adalah apakah Anda membayar pajak penghasilan. (Sulit untuk mengurangi pajak di bawah $ 0.) Masalah berikutnya adalah jenis pendapatan. Apakah pasif atau biasa. Jika ini adalah pendapatan biasa, dapatkah Anda mengklaim penyusutan sebagai seseorang yang “berpartisipasi secara material” dalam mengoperasikan real estat atau sebagai profesional real estat. Depresiasi tambahan pasti dapat digunakan untuk mengimbangi pendapatan pasif. Berpartisipasi secara material adalah istilah seni. Konsultasikan dengan BPA atau penyusun laporan pajak Anda tentang masalah ini. Ada juga batasan terkait dengan dasar risiko Anda. Anda dapat mengurangi penyusutan untuk mengimbangi pendapatan biasa jika Anda seorang profesional real estat. Secara umum, ini berarti pekerjaan harian Anda terkait dengan bisnis real estat.

Langkah selanjutnya adalah menentukan berapa banyak depresiasi tambahan yang dapat dihasilkan dan konsekuensi bersih dari depresiasi tambahan. Penasihat segregasi biaya yang berpengalaman harus mampu dan mau memberikan analisis pendahuluan tentang depresiasi tambahan, mengevaluasi konsekuensi pajak penghasilan, dan mengevaluasi konsekuensi capital gain. Itu akan memberikan informasi yang Anda butuhkan untuk membuat keputusan.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *